PHẠT CỌC HỢP ĐỒNG

Hỏi: Tôi có nhận đặt cọc 100 triệu đồng của người mua để bán nhà, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ làm hợp đồng mua bán và bàn giao nhà. Đây là tài sản chung của anh em tôi được thừa kế của bố mẹ. Hiện tại, tôi không muốn bán căn nhà nữa. Tôi đã thỏa thuận với người mua để trả lại tiền đặt cọc, nhưng người mua đòi gia đình tôi phải trả cho họ gấp 5 lần tức là 500 triệu đồng mới đồng ý. Các anh em trong nhà khuyên tôi cứ bán nhà, sau đó họ sẽ khởi kiện ra Tòa đòi lại. Việc người mua đòi tôi 500 triệu đồng có đúng không? Tôi có nên làm theo lời khuyên của các anh em trong nhà để bảo vệ lợi ích không?

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc “là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng“.  

       Khoản 1, Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”. Trong trường hợp này, ông (bà) đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng dân sự, nên phải chịu trách nhiệm dân sự khi vi phạm.

       Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên ông (bà) phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có giao kết về mức “phạt cọc”, thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2015 để giải quyết. Khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau: “… nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

        Trong giao dịch nêu trên, ông (bà) là bên nhận đặt cọc, nên có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết và phải chịu bị “phạt cọc” nếu không thực hiện. Nếu không có thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, thì căn cứ quy định tại Điều 328 như đã nêu ở trên, cụ thể, ông (bà) phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 100 triệu đồng đã nhận, đồng thời phải trả thêm một khoản là 100 triệu đồng nữa, tổng cộng là 200 triệu đồng. Việc đòi 500 triệu đồng của người mua với ông (bà) là không đủ cơ sở pháp lý.

        Do căn nhà ông (bà) có ý định chuyển nhượng là tài sản chung, nên khi định đoạt phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu là các anh em trong gia đình ông (bà). Việc ông (bà) vẫn tiếp tục chuyển nhượng cho người mua, sau đó các anh em trong gia đình kiện đòi lại, sẽ dẫn tới hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu. Khi đó, ông (bà) còn phải bồi thường thiệt hại cho người mua do ông (bà) là bên có lỗi quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.