Hỏi đáp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Câu hỏi: Xin chào các luật sư VPLS Trung Hòa, hiện nay gia đình tôi đang có một vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mong nhận được sự giúp đỡ của các luật sư. Bố mẹ tôi có mảnh đất được cấp giấy chứng nhận, trên đất có nhà 3 tầng. Năm 2011, anh họ tôi là S đã đề nghị bố mẹ tôi đứng bảo lãnh số tiền 800 triệu, vay của bà V với lãi suất 2.000đ/triệu/ngày. Do tin tưởng và có quen biết với bà V nên bố mẹ tôi đồng ý đứng ra bảo lãnh bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên. Do hiểu biết pháp luật còn hạn chế và anh họ tôi đang cần tiền gấp nên bố mẹ tôi đã đồng ý với bà V ra văn phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và giấy nhận tiền. Nội dung là gia đình tôi chuyển nhượng đất và nhà với giá 1,1 tỷ. Nhưng thực chất chỉ là để đảm bảo khoản tiền vay 800 triệu đồng (1,1 tỷ trong hợp đồng là bao gồm tiền vay cả gốc lẫn lãi) chứ không phải chuyển nhượng thật. Sau đó anh họ tôi làm ăn thua lỗ nên chưa thống nhất trả nợ được với bà V. Đến năm 2016, ông G dẫn một đám người xông đến nhà, dọa nạt, uy hiếp gia đình tôi đòi chiếm nhà và đất. Ông G nói rằng nhà và đất đã được sang tên ông nên bây giờ ông đến đòi lại. Sau đó vài ngày, lợi dụng gia đình tôi đi vắng, ông G đã cho người phá khóa, dựng rào sắt bao quanh và khóa nhà, chiếm đoạt nhà của gia đình tôi khiến chúng tôi không thể vào nhà được. Hiện nay, nhà tôi và đồ đạc trong nhà vẫn đang bị ông G chiếm đoạt và đang có một gia đình khác sống trong đó. Gia đình tôi hiện đang phải sống nhờ tại gia đình nhà họ hàng trong hoàn cảnh vô cùng khó khăn. Vậy luật sư cho tôi hỏi, liệu hợp đồng chuyển nhượng mà bố mẹ tôi đã kí có hiệu lực pháp luật không khi mà bố mẹ tôi thực chất chỉ bảo lãnh khoản tiền vay của anh họ chứ không hề muốn chuyển nhượng nhà và đất cho bất cứ ai cả. Nếu hợp đồng đấy có hiệu lực thì có cách nào để hủy hợp đồng và gia đình tôi có thể lấy lại nhà được không? Xin cảm ơn luật sư.
Trả lời: Trước tiên cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về VPLS Trung Hòa. Về vấn đề của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Thứ nhất, để một giao dịch dân sự có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005:
“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
Ngoài ra, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất còn phải đáp ứng điều kiện về hình thức theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì hai bên ký kết phải có đầy đủ năng lực hành vi, ý chí tự nguyện và mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội; hợp đồng được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà bố mẹ bạn đã ký được lập thành văn bản, có công chứng, do đó về cơ bản, hợp đồng chuyển nhượng này đã có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, xét về bản chất thật của giao dịch thì đây phải là hợp đồng vay tiền giữa ông S và bà V, dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn để bảo đảm. Tuy nhiên hai bên đã không ký kết hợp đồng vay tài sản mà thay vào đó là ký hợp đồng chuyển nhượng để thay thế. Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực”. Hậu quả của giao dịch vô hiệu: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” (Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005).
Vậy để đòi lại được nhà và đất, gia đình bạn có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án để đề nghị tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Tuy nhiên, để có thể chứng minh được đây là giao dịch giả tạo thì cần phải thu thập được các chứng cứ cụ thể.