Cha mẹ tặng cho QSDĐ có cần hỏi ý kiến của con?

CÂU HỎI: Kính chào VPLS Trung Hòa! Gia đình cháu có vụ việc như sau: Bố mẹ cháu trước kia có sang tên cho em trai cháu mảnh đất mà hiện tại bố mẹ cháu đang ở mà không hỏi ý kiến ai, bố mẹ cháu tự đi làm thủ tục tặng cho con mà không cho ai được biết, không công khai với con cái. Vậy VPLS cho cháu hỏi cháu có quyền khởi kiện được không? Vì em cháu bây giờ được đất và giấy tờ đầy đủ rồi thì quay ra đối xử với bố mẹ cháu không ra gì, muốn chiếm luôn cả mảnh đất bên cạnh của mẹ cháu nữa. Mà mẹ cháu bảo nhà chung một mảnh đất trước sau gì cũng chia ra làm 2 lô, thì thế nào cũng phải chia cho em cháu nên đã sang tên cho em cháu luôn, chứ không có ý định cho, để lấy tên em cháu làm được 2 bìa đỏ. Từ khi em cháu biết được sang tên rồi thì không coi ai ra gì nữa.

Rất mong VPLS trả lời giúp cháu! Cháu xin chân thành cảm ơn!

TRẢ LỜI: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn phòng luật sư Trung Hòa.  Theo tình huống sự việc mà bạn cung cấp, Văn phòng luật sư chúng tôi xin được trả lời như sau:

Để xác định bạn có quyền khởi kiện không, trước hết cần xem xét bạn có quyền gì đối với mảnh đất và nhà ở hay không.

        Trường hợp 1: Nếu GCNQSDĐ được cấp cho hộ gia đình bạn (Trên GCNQSDĐ ghi: Cấp cho hộ ông/bà…) thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2005 thì: “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

          Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 cũng quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

         Như vậy, nếu GCNQSDĐ được cấp cho hộ gia đình bạn thì khi bố mẹ bạn thực hiện việc tặng cho QSDĐ cho em trai bạn cần phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình. Việc bạn không biết về việc tặng cho này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, do đó, bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự theo quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: “Quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

           Trường hợp 2: Nếu GCNQSDĐ được cấp cho bố mẹ bạn thì họ hoàn toàn có quyền tặng cho em trai bạn mà không cần phải hỏi ý kiến của các thành viên khác trong gia đình. Tuy nhiên, việc tặng cho phải tuân thủ theo quy định của Luật dân sự,  Luật đất đai và pháp luật về công chứng, chứng thực. Cụ thể là việc tặng cho phải tuân thủ các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

“ 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

         Và quy định tại Điều 459 BLDS 2015:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;..”

        Trong trường hợp này, bạn không có quyền khởi kiện vụ án dân sự.

        Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng luật sư Trung Hòa. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua email: luatsuhanoivn@gmail.com  hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tiếp đến số điện thoại: 024.39908508 – 024.35553427.